Wprowadzenie
Pewnie kojarzysz podobne tytuły różnych artykułów:
Mieszkania stają się towarem luksusowym
Ceny mieszkań wystrzeliły
Zyski deweloperów w górę nawet o 40 procent. Kolejna bańka?
Odkąd pamiętam, mieszkania w dużych miastach w Polsce są drogie, a wielu ekspertów mówi, że mamy już bańkę i ceny zaraz zaczną spadać. Można też mieć takie wrażenie słuchając znajomych, którzy mówią, że kiedyś kupowali mieszkanie w Warszawie za 2 lub 3 tysiące złotych za metr kwadratowy. Wielu potencjalnych nabywców widząc obecne ceny i słuchając tych ekspertów nie decyduje się zakup mieszkania, bo … czeka na spadek cen.
Przecież ceny powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania nie są normalne. To musi spaść!
Czyżby?
W artykule:
Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości
skupiałem się bardziej na porównaniu cen w Polsce do cen nieruchomości za graniczą. Okazało się, że polskie nieruchomości są stosunkowo tanie, a ryzyko bańki jest niskie. W tym artykule przeanalizują historyczne ceny w Polsce i porównam je z nowo opublikowanymi przez NBP danymi za 2023. Nie tylko nominalnie w złotówkach, ale też realnie (po uwzględnieniu inflacji). Sprawdzę też, jak kształtują się ceny w stosunku do innych parametrów – jak średnie wynagrodzenie, cena złota, dolar amerykański lub wartość indeksu WIG.
No to zaczynamy!
Ceny nieruchomości w Polsce
Ceny nieruchomości w Polsce są rekordowo wysokie. Zgodnie z danymi NBP w 2023 roku w 7 największych miastach w Polsce średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym wyniosła prawie 10,8 tysiąca złotych. Patrząc na powyższy wykres od 2007 roku trend jest jednoznaczny. Od najniższej ceny w 2013 roku średnie ceny nieruchomości wzrosły o prawie 100%.
Problem z powyższym wykresem i cenami jest tylko taki, że dotyczy on nominalnej wartości w złotówkach. Wszyscy jednak wiemy, że złotówka z 2023 roku nie jest tą samą złotówką co złotówka w 2007 roku. Niestety bliżej jej jest do 50 groszówki.
Inflacja
Skoro więc wartość naszej waluty spada, nie możemy porównywać nominalnych cen nieruchomości, tylko ceny realne.
Realne ceny nieruchomości w Polsce
Poniższy wykres pokazuje realną cenę nieruchomości w Polsce w złotówkach z 2023 roku. Słupek pomarańczowy to cena nominalna, a słupek jasnoniebieski to korekta inflacyjna, czyli dostosowanie ówczesnej nominalnej ceny metra kwadratowego nieruchomości do dzisiejszej wartości złotówki.
Tutaj w przeciwieństwie do wartości nominalnych trend nie jest aż tak jednoznaczny. Patrząc na cały 17 letni okres, realne ceny nieruchomości nawet delikatnie spadły. Najniższe realne wartości osiągały w latach 2012 do 2016. Najwyższe w 2007 oraz 2020 do 2022. Rok 2023 nie wyglądają wcale tak źle. Oczywiście głównie przez spadek wartości pieniądza.
Wartość pieniądza dla większości ludzi to pojęcie dość abstrakcyjne. Liczy się to, co mamy w portfelu. Sprawdźmy więc jak wygląda średnie wynagrodzenie w Polsce.
Średnie wynagrodzenie w Polsce
Porównajmy więc wynagrodzenia z ceną nieruchomości. Ile średni Polak może kupić metrów kwadratowych mieszkania za jedną pensją brutto?
Ceny nieruchomości w dolarach
Złoto, a ceny nieruchomości
Złoto w ujęciu złotówkowym przez ostatnie 17 lat podrożało o prawie 300 procent.
Zobaczmy więc ile uncji złota musielibyśmy wydać na metr kwadratowy mieszkania.
Okazuje się, że od 2014 roku cena nieruchomości w Polsce wyrażona w złocie jest bardzo stabilna i waha się między 1,19 a 1,39 uncji za metr kwadratowy. Zupełnie więc nie widać tu nominalnego wzrostu cen nieruchomości z ostatnich lat.
WIG, a ceny nieruchomości
To jeszcze ostatnie porównanie. Nieruchomości i giełda są często wypowiadane jednym tchem jako najlepsze aktywo inwestycyjne. Porównajmy więc jak wygląda nasz rodzimy indeks WIG w stosunku do ceny nieruchomości.
Zacznijmy od samego indeksu:
Indeks WIG w ostatnich tygodniach notował tak zwane ATH (All time high), czyli najwyższy wynik w historii. Mimo to patrząc na wykres nie widzę jakiegoś wyraźnego trendu. Jest to szczególnie przykre, że jest to indeks ważony nominalną kapitalizacją spółek, czyli nie uwzględnia inflacji. Gdybyśmy uwzględnili inflację to wartość indeksu (w złotówkach z 2023 roku) w 2007 roku wyniosłaby prawie 110 tysięcy. Rok 2007 jest jednak specyficzny, bo dobrze wiesz co stało się na światowych giełdach w 2008.
Porównajmy jednak wartość tego indeksu z nominalną, średnią wartością nieruchomości w danym roku.
Okazuje się, że ceny nieruchomości w Polsce rosły znacznie szybciej od naszego głównego indeksu giełdowego. Pozostawię tylko teoretyczne pytanie. Czy to przez szybko rosnące ceny nieruchomości, czy może przez „stojący w miejscu” indeks polskich akcji?
Podsumowanie
Porównując ceny nieruchomości w Polsce z innymi aktywami ciężko jest jednoznacznie stwierdzić, czy jest drogo, czy tanio. Poniżej znajdziesz tabelę z podsumowaniem wszystkich analizowanych parametrów. Na zielono oznaczone są miejsca, gdzie nieruchomości wydają się stosunkowo tanie, a na czerwono, gdzie wydają się drogie.
Patrząc na same kolory, można stwierdzić, że nieruchomości w Polsce najtańsze były w latach 2012 do 2018, a najdroższe w latach 2007-2008 oraz 2021 i 2022. Rok 2023, mimo, że nominalnie najwyższy, ze względu na inflację i wzrost wynagrodzeń nie wygląda tak źle.
Poniżej tabela pokazuje stosunek ceny nieruchomości w 2023 do każdego z analizowanych parametrów
- do średniej z lat 2007-2022
- do najniższej wartości z lat 2007-2022
- do najwyższej wartości z lat 2007-2022
W ostatniej kolumnie zobaczysz średnią z 5 poprzednich kolumn (bez ceny nominalnej)
Okazuje się, że ceny nieruchomości (w odniesieniu do wartości 5 analizowanych parametrów) w roku 2023 roku były o około 9% wyższe od średniej z lat 2007-2022. Najdroższa była cena dolarowa (+27% w stosunku do średniej), a najtańsza cena wyrażona w złocie (14% taniej od średniej).
Były one również 49% droższe od najniższej ceny (lata 2013-2017) oraz 21% niższe od najwyższej (lata 2007-2008 oraz 2021-2022).
Można więc powiedzieć, że tanio nie jest, ale patrząc na historię i ceny innych aktywów nie nazwałbym cen z 2023 roku bańką 🙂
Średnia cena transakcyjna nieruchomości w 7 największych miastach w Polsce wyniosła 10 794 złote. W samym 4 kwartale wyniosła ona już jednak aż 11 286 złotych. Wzrost w 4 kwartale był w dużej mierze napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2%, który na moment pisania tego artykułu nie jest kontynuowany w żadnej formie.
A Ty co myślisz o cenach nieruchomości w Polsce? Zapraszam do komentowania.
Zapraszam też do artykułu o mojej najnowszej książce o finansach osobistych i inwestowaniu.
Moja najlepsza książka o inwestowaniu!
