Polacy coraz częściej i chętniej kupują nieruchomości w Hiszpanii.

W 2023 roku kupiliśmy na półwyspie Iberyjskim około 3 tysięcy nieruchomości, zajmując wśród obcokrajowców miejsce w pierwszej dziesiątce. Jeszcze kilka lat temu sam o tym w ogóle nie myślałem, ale stało się. Na początku tego roku kupiłem dom w Gran Alacant- małym miasteczku na Costa Blanca. 10 minut samochodem od lotniska w Alicante, kilometr od morza i 300 metrów od parku narodowego Clot de Galvany. Zdjęcie ogródka możesz zobaczyć obok:)

Mój segment ma około 100 metrów kwadratowych, 3 sypialnie, 2 tarasy i mały ogródek, w którym rośnie między innymi drzewo cytrynowe i pomarańczowe. W tym artykule opowiem, jak przebiegała procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii i ubiegania się o kredyt w hiszpańskim Banku.

Po co kupiłem dom w Hiszpanii

Pewnie część z was słyszała, że Polacy kupują nieruchomości w Hiszpanii, bo boją się wojny. Przyznam, że u mnie nie był to główny powód. Od lat inwestuję w nieruchomości nad Wisłą. W moich nieruchomościach na wynajem w Polsce mieszka obecnie kilkunastu najemców. Kupowałem je z myślą o wynajmie, maksymalizując rentowność z najmu i potencjalny wzrost wartości. Gdybym patrzył tylko na rentowność najmu, raczej nie wybrałbym Hiszpanii. Wydaje mi się, że robiąc to mądrze w Polsce można osiągnąć całkiem niezłe wyniki. Inwestycja w nieruchomość w Hiszpanii to natomiast połączenie przyjemnego z pożytecznym. Okolice Alicante to świetne miejsce do spędzania wolnego czasu, szczególnie gdy w Polsce pogoda jest jeszcze średnia. Ostatnio, gdy byliśmy tam w styczniu podpisywać wszelkie dokumenty była piękna, słoneczna i ponad 20-stopniowa pogoda. Plan jest więc taki, żeby z domu w okresie zimowym korzystała moja rodzina i znajomi, a w letnim – odpłatnie inni turyści. Czymś, co przemawia dodatkowo za zakupem nieruchomości w Hiszpanii jest również oprocentowanie kredytu hipotecznego i „łatwość” jego otrzymania przez Polaków. Ja swój dom sfinansowałem w 70% z kredytu hipotecznego, otrzymanego w hiszpańskim banku z oprocentowaniem poniżej 4%. To prawie  dwukrotnie niżej niż w Polsce.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii

W listopadzie 2023 polecieliśmy do Alicante wraz z rodziną na urlop, na którym mieliśmy przy okazji popatrzeć na nieruchomości. Wcześniej oglądałem dostępne oferty dostępne w Internecie lub podsyłane przez agentów nieruchomości. Lecąc do Hiszpanii mieliśmy w głowie apartament w nowym budownictwie, najlepiej z widokiem na morze. Takie też wytyczne daliśmy agencji, która miała nam te piękne i nowoczesne apartamenty pokazać. Wiedzieliśmy, że chcemy wziąć apartament na kredyt i założyliśmy sobie maksymalny budżet 250 tysięcy Euro. Oznacza to, że trzeba było znaleźć mieszkanie za maksymalnie około 220 tysięcy, bo na Costa Blanca obowiązuje… 10% podatek od zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Dodając do tego koszty transakcyjne dochodzimy do około 15% dodatkowych kosztów.

Oglądając strony poszczególnych inwestycji, zadanie wyglądało na wykonalne. Widzieliśmy wiele pięknych zdjęć apartamentowców, z zapierającym dech widokiem na morze i reklamą „od 220 tysięcy euro”. No to jedziemy zobaczyć. Nie będę opisywał wszystkich „nieruchomości” które widzieliśmy pierwszego dnia. Prawie każda wyglądała tak samo… Przyjeżdżamy i widzimy duży plac budowy. Wchodzimy do biura, a tam miły pan pokazuje nam filmy, zdjęcia, schematy tego co tu powstanie za 2-3 lata. Co więcej, większość najlepszych apartamentów już od dawna jest wykupione. Te, które widzieliśmy na zdjęciach, z tarasem i widokiem na morze kosztują 400-500 tysięcy Euro, a ten za 220 tysięcy… to ten mały na parterze, z widokiem na śmietnik i ulicę. Na szczęście jeszcze wolny… Ale jak zdecydują się państwo na ten na 3 piętrze, za 350 tysięcy, to tutaj przez tę szparę między 2 budynkami będzie widać morze, no chyba, że ktoś wybuduje jeszcze jeden apartamentowiec na tym placu przed.

Muszę przyznać, że po pierwszym dniu myślałem, że wyleczyliśmy się z apartamentu w Hiszpanii. Wtedy jednak zadzwoniła inna pani z biura nieruchomości i powiedziała, że pokaże nam coś innego. Może jednak chcemy przynajmniej spróbować zobaczyć trochę starsze nieruchomość i trochę dalej od morza? Na początku byliśmy sceptyczni. Po co kupować mieszkanie w Hiszpanii bez widoku na morze? Okazało się, że dla nas był to strzał w dziesiątkę. Już kolejnego dnia znaleźliśmy dom, który od razu „uśmiechnął się” do Ewy. Mały segment, w stylu śródziemnomorskim, wybudowany kilkanaście lat temu, 2 tarasy, 3 sypianie, garaż podziemny, piękny mały ogródek, kilometr od morza, 300 metrów od parku krajobrazowego, 10 kilometrów samochodem od lotniska. Cena 220 tysięcy Euro.

Po przemyśleniu stwierdziliśmy, że to jest coś dla nas. Kilometrowy spacer do pięknej, piaszczystej plaży nie jest problemem. Bliskość lotniska, do którego lata codziennie kilka samolotów z Polski to duża wygoda. A spędzenie czasu we własnym ogródku, w cieniu drzewa cytrynowego przemawia do mnie bardziej niż na balkonie w apartamentowcu. Bierzemy!

Proces zakupu

No to teraz się zaczęło. O ile kupienie nieruchomości w Polsce, nawet na kredyt mam już dość dobrze przećwiczone, to w Hiszpanii robiłem to po raz pierwszy. Tutaj bardzo pomocna okazała się pani Sylwia, która wraz z swoim mężem (Hiszpanem), nie tylko pokazywała nam nieruchomości, ale prowadziła nas przez wszystkie, niełatwe procedury od A do Z. Po podjęciu decyzji zostały nam 2 dni do wylotu z Hiszpanii. Kolejnego dnia po podjęciu decyzji pojechaliśmy do biura nieruchomości sprzedawców, żeby podpisać umowę rezerwacyjną. W Hiszpanii jest to dużo bardziej formalna procedura niż w Polsce. Po podpisaniu takiej umowy musieliśmy opłacić zaliczkę (około 5% ceny). Kolejny kierunek – bank. Podobno, na umówienie wizyty w Hiszpańskim banku często trzeba poczekać. Na szczęście dzięki znajomościom pani Sylwii (a te w Hiszpanii odgrywają znacznie większą rolę niż w Polsce), mieliśmy od razu umówione spotkanie z dyrektorem placówki banku w Santa Pola. Spotkanie było bardzo przyjemne, po angielsku (lub z tłumaczeniem pani Sylwii). Podpisaliśmy wniosek o kredyt i dostaliśmy listę dokumentów do dostarczenia. Nie różniła się ona zasadniczo od tego czego oczekują polskie banki: wyciąg z BIK, PIT, zaświadczenie o wynagrodzeniu i wyciąg z konta. Część z nich trzeba było przetłumaczyć (tłumaczenie przysięgłe) na hiszpański. Tym też zajęła się pani Sylwia (koszt około 500 Euro).

Po wizycie w banku od razu udaliśmy się do poleconej (tym razem przez biuro nieruchomości sprzedających) kancelarii prawnej, żeby wyrobili nam tak zwane numery NIE, potrzebne do zakupu nieruchomości. I tu zaczęły się schody. Kancelaria miała nam załatwić te numery w ciągu 10 dni roboczych. Gdy zapytałem po 10 dniach, uprzejmie przekazali, że nawet nie zaczęli, bo nie dostarczyłam umowy rezerwacyjnej podpisanej przez sprzedających. Hm… chyba zapomnieli o tym wspomnieć, gdy byłem u nich w biurze. Po kolejnych …. 45 dniach telefonów i wiadomości dostałem w końcu numery NIE. Wysłałem je do banku, który zdziwiony stwierdził…, że to nie te. Kancelaria załatwiła mi numery „tymczasowe”, których nie można użyć przy ubieganiu się o kredyt. Słabo…. Za tydzień mamy zamówiony lot do Hiszpanii, umówioną wizytę na podpisanie ostatecznej umowy z bankiem i wizytę u notariusza z sprzedającymi, którzy dla odmiany mają przylecieć specjalnie po to z Norwegii. Na szczęście pani Sylwia znów uruchomiła swoje znajomości. Po przylocie do Hiszpanii, pojechaliśmy do Murcji, a tam inna prawniczka weszła z nami na posterunek policji i załatwiła numery NIE od ręki… i to 2x taniej od tamtej kancelarii. Dodam tylko, że w między czasie przeczytałem, że te numery można też zdobyć w ambasadzie Hiszpanii w Warszawie. Oczywiście też trzeba swoje odczekać.

Kolejny dzień to wizyta w banku i dopięcie umowy kredytowej. Przyznam, że sama procedura udzielania kredytu w hiszpańskim banku (abstrahując od numerów NIE) była bardzo prosta i w żadnym momencie nie czuliśmy się jak zagraniczny „petent”. Obcokrajowcy w Hiszpanii mogą ubiegać się o kredyt ze zmienną stopą procentową i najczęściej jest im przyznawane między 60-70% wartości mieszkania. Ten procent nie uwzględnia kosztów pośrednika (2-3%) i 10% podatku. Nam udało się uzyskać 70%, co i tak oznaczało około 60% całego kosztu transakcji.

Procedura u hiszpańskiego notariusza wygląda trochę inaczej niż w Polsce, szczególnie gdy bierze się kredyt. Zasadnicza różnica jest taka, że w całej procedurze bierze udział przedstawiciel banku. Od wystawienia czeku dla sprzedających, po dogłębne sprawdzenie wszystkich dokumentów u samego notariusza. O ile kupując nieruchomość w Polsce, najczęściej na sali u notariusza siedzi 4-5 osób to tam siedziało ich z 10. Ja, Ewa, 2 osoby sprzedające, nasza agentka nieruchomości z mężem, 2 osoby z agencji sprzedających i przedstawiciel banku. Kwota zakupu, podatki i taxa notarialna (zbliżona do polskiej) była automatycznie opłacona z naszego konta i kredytu przez bank. Procedura chwilę trwała, ale do przeżycia. Po niej dostaliśmy dokument, który nazywa się „copia simple” i który stanowi dowód zakupu do czasu otrzymania pełnego aktu notarialnego.

Po zakupie

Niestety nie mieliśmy okazji nacieszyć się zbyt długo naszym domem. Zostały nam 2 dni, które przeznaczyliśmy na pozostałe formalności i kilka zakupów do samego domu. Trzeba przecież „przepisać” na nas wodę, prąd, czynsz do spółdzielni i Internet. Znów w Hiszpanii nie jest to takie proste i wszyscy rekomendują pomoc kancelarii prawnej, która za opłatą wszystko załatwi. Będąc na miejscu chcieliśmy również ogarnąć kwestie wynajmu. Jeżeli chce się legalnie wynajmować nieruchomość w Hiszpanii turystom, trzeba mieć licencję turystyczną. W niektórych miejscach w kraju nie da się jej zdobyć, w niektórych jest trudno, a w niektórych (tak jak w okolicach Alicante) dość łatwo. Nam udało się to zrobić dość łatwo za pośrednictwem firmy, której przekazaliśmy dom w zarządzanie najmem. Za kolejną drobną opłatą (około 150 EUR), po kilku tygodniach dostaliśmy licencje turystyczną. Firma zarządzająca zorganizowała nam jeszcze małe odświeżenie domu (3  000 Euro), a moi rodzice podczas własnych wakacji poskręcali kilka mebli, które chcieliśmy wymienić. Dom jest już gotowy na wynajem.

Rentowność:

Prawdziwej rentowności jeszcze nie znam, ale mogę pokusić się o policzenie. Poniżej ceny, które zaproponowała firma zarządzająca:

Zima –około 400 EUR tygodniowo

Wiosna i Jesień – 500- 600 EUR tygodniowo

Lato – około 750 EUR tygodniowo

W miesiącach zimowych proponują jeszcze wynajem na cały miesiąc za około 800 Euro. Ceny nie uwzględniają kosztu sprzątania, a firma zarządzająca bierze za swoje usługi 25% przychodów z najmu.

Ceny wynajmu mojego domu w każdym terminie możesz sprawdzić na stronie zarządzających najmem TU.

Spróbujmy więc policzyć…

Zakładam, że w miesiącach wakacyjnych dom będzie w pełni wynajęty. Lipiec i sierpień przyniosą mi więc po uwzględnieniu opłaty do firmy zarządzającej około 4500 EUR (8 tygodni x 750 EUR x 75%). Zakładając po 2 tygodnie miesięcznie wynajmu w maju, czerwcu, wrześniu i październiku mamy kolejne 2700 EUR. Dodajmy do tego jeszcze po 1 tygodniu w pozostałe miesiąca 1700 EUR. Łącznie wyjdzie około 10 tysięcy Euro rocznie. Dzieląc to przez koszty zakupu 250k EUR otrzymujemy 4%. Nie za dużo, ale też założenia dotycząc wynajmu są dość ostrożne, szczególnie, że przez sporą część sezonu chłodniejszego z domu będą korzystać moi rodzice.

Czy uda się przynajmniej sprawić, żeby kredyt spłacał się sam? Raczej nie.

Rata kredytu przy obecnym oprocentowaniu to 950 Euro miesięcznie ( w tym około 500 EUR odsetek). Pozostałe koszty to Internet 25 EUR miesięcznie, czynsz do administracji około 60 EUR miesięcznie, prąd około 50 EUR miesięcznie, woda około 40 EUR miesięcznie, ubezpieczenie około 30 EUR miesięcznie. Razem jest to wiec około 1150 EUR miesięczne, czyli 13 800 EUR rocznie przy 10 000 EUR przychodów. Odliczając od kosztów spłatę kapitału kredytu (to w końcu zmniejsza moje zadłużenia) mamy 8 400 kosztów i 10 000 przychodów. Lekko do przodu, ale na pewno pod kątem finansowym nie jest to dobra inwestycja. A no i bym zapomniał… Są przecież jeszcze podatki. To jeszcze przede mną i też oczywiście ogarnie mi to kancelaria prawna w Hiszpanii. Z tego co czytałem płaci się tam 19% od dochodu. Ten nie będzie jednak u mnie po uwzględnieniu kosztów zbyt duży. Niestety nie uniknę natomiast podatku w Polsce. Najem w Hiszpanie będę musiał rozliczyć zgodnie z obowiązującym w Polsce ryczałtem 8,5% lub 12%. Będę natomiast mógł w rozliczeniu rocznym odliczyć podatek zapłacony już w Hiszpanii. To jeszcze bardziej obniży już i tak mierna rentowność inwestycji.

No chyba, że tak ja przez ostatnie lata ceny nieruchomości nad morzem w Hiszpanii będą mocno rosnąć. Wtedy teoretycznie mógłbym sprzedać mój dom z zyskiem. To niestety nigdy nie jest jednak pewne, plus ewentualny zysk uszczupli ogromny podatek, który musiałem zapłacić ja i będzie go najprawdopodobniej musiał zapłacić kupujący (10% ceny zakupu)

Na szczęście domu w Hiszpani nie traktuje jednak jako inwestycję tylko przyjemność (dla mnie i dla moich bliskich). A to, że najem pokryje mi większą część kosztów, traktuję jako dodatkowy benefit.