Wstęp

Kilka razy na moim blogu poruszałem już temat wolności finansowej. Dla mnie wolność finansowa to stan w którym nie muszę już pracować, ponieważ pasywne dochody wygenerowane przez aktywa są w stanie pokryć moje wszystkie wydatki. Nie musi być to oczywiście pełna wolność finansowa. 500 złotych, 2000 złotych, czy 5000 złotych dodatkowego dochodu z posiadanych aktywów, poza wynagrodzeniem z pracy również daje bardzo duży komfort psychiczny i poczucie bezpieczeństwa. O wolności finansowej możesz przeczytać między innymi w artykule: Czy masz szansę osiągnąć wolność finansową

Ja swoją wolność finansową buduję głównie w oparciu o aktywa przynoszące regularne przychody, jak mieszkania na wynajem i akcje spółek dywidendowych. O tym jak wygląda obecnie mój portfel przeczytasz w artykule: Mój portfel inwestycyjny

Dlaczego wybrałem te dwa typy aktywów? Ponieważ są to aktywa, których wartość w długim terminie zazwyczaj rośnie powyżej inflacji (wzrost cen akcji i wzrost cen nieruchomości), generują dość regularny strumień przychodów (czynsz najmu i dywidenda) i nie wymagają ode mnie prawie żadnego nakładu pracy (jest to dochód pasywny).

Dochód pasywny jest to dochód, który otrzymuje ze swoich raz zakupionych lub wytworzonych aktywów i który nie wymaga ode mnie później dużych nakładów pracy. O ile w przypadku akcji, sprawa jest prosta – kupuje akcje (najlepiej w postaci ETF-ów na szeroki rynek), nic z tym nie robię przez lata i zbieram dywidendy. Co najwyżej, inwestując w pojedyncze spółki dywidendowe, raz na kwartał sprawdzam, czy nic się w ich wynikach lub polityce dywidendowej nie zmieniło. W przypadku ETF-ów na spółki dywidendowe, nawet tego nie muszę robić, bo dostawca ETF-a sprawdza to za mnie. Co innego z mieszkaniami na wynajem. Mogę Cię zapewnić, że samodzielne wynajmowanie mieszkania nie spełnia definicji dochodu pasywnego. W czasach kiedy miałem w portfelu jedno lub dwa mieszkania, sprawy związane z wynajmem były jeszcze do ogarnięcia, ale teraz gdy najemców mam kilkunastu, obsługa najmu byłaby dla mnie jak druga praca. Zupełnie nie o to mi chodzi w inwestowaniu i podróży do wolności finansowej.

Na szczęście znalazłem na to sposób. Kilka lat temu zdecydowałem się oddać moje mieszkania na wynajem profesjonalnej firmie, która zajmuje się zarządzaniem najmem. Od tego czasu ani raz nie byłem w żadnym z swoich mieszkań, a dochód z czynszów stał się dla mnie w pełni dochodem pasywnym.

Decyzja nie była oczywiście prosta. Gdy pierwszy raz zacząłem się zastanawiać nad oddanie swoich mieszkań w zarządzanie miałem sporo wątpliwości.

• Dlaczego mam się dzielić z kimś dochodem z wynajmu?
• Czy koszty nie będą za duże?
• Czy zarządca będzie dbał o moje nieruchomości i mój biznes?
• Czy rzeczywiście będzie za mnie wykonywał większość czynności związanych z najmem?

I tak dalej.

Po kilku latach mogę z czystym sumieniem powiedzieć, że to była bardzo dobra decyzja. Nie dość, że mam dużo mniej pracy, to wydaje mi się, że wcale nie straciłem na tym finansowo. OK – to tyle w ramach wstępu. O reszcie dowiesz się z mojej rozmowy z Łukaszem Krzyżanowskim, któremu oddałem w zarządzanie swoje mieszkania i który zna ten biznes od podszewki. Jeżeli masz lub planujesz mieć mieszkanie na wynajem i rozważasz oddanie go w zarządzanie, treść tej rozmowy może być dla Ciebie bardzo interesująca

Uwaga: Nie jest to artykuł sponsorowany i nie otrzymuję żadnego wynagrodzenia za polecenie współpracy Łukaszem i firmą Develcus. Polecam ją jako zadowolony Klient. Dzięki temu Łukasz mógł zaproponować coś specjalnego dla czytelników bloga finansowapodroz.pl. Co to takiego – dowiesz się w jednym z ostatnich pytań wywiadu.

No to zaczynamy!

Wywiad z Łukaszem Krzyżanowskim (Develcus)

Michał: Cześć Łukasz! Znamy się od kilku lat. Nawet studiowaliśmy na jednej uczelni. Możesz jednak dla moich czytelników powiedzieć kilka słów o sobie. Kim jesteś i czym się zajmujesz?

Łukasz: Jestem praktykiem rynku nieruchomości. Odpowiadam za rozwój sieci Develocus, ogólnopolskiej firmy zarządzającej najmem, z portfolio wynoszącym obecnie około 1000 najemców. Prowadzę także agencję najmu dla studentów z zagranicy – Little Home, która skutecznie łączy studentów z zaufanymi wynajmującymi. W wolnym czasie zajmuję się przygotowywaniem tzw. gotowców inwestycyjnych – mieszkań idealnie dopasowanych do potrzeb naszych inwestorów. Moja misja to tworzenie wartości dla właścicieli nieruchomości, a także tworzenie miejsc, które są prawdziwym domem dla najemców.

Michał. Trochę tego jest i wszystko związane z rynkiem nieruchomości. Jak zaczęła się Twoja przygoda z nieruchomościami?

Łukasz: Idea dochodu pasywnego była magnesem, który przyciągnął mnie do tej baraży. Podobnie jak wielu innych, marzyłem o posiadaniu źródła dochodów, które generuje przychód bez mojej codziennej ingerencji. Dokładnie takiego o którym często piszesz na blogu. Szybko jednak zdałem sobie sprawę, że nie jest to takie proste, a w życiu mam jeszcze inne priorytety. Bardzo ważna dla mnie jest również możliwość podróżowania i spotykania ludzi z różnych zakątków świata. Dlatego zdecydowałem się połączyć przyjemne z pożytecznym. Stworzyłem firmę w branży nieruchomości, której codziennością jest praca z ludźmi z zagranicy i pomaganie im w ich nowym miejscu. Przy okazji odciążając wynajmujących mieszkania z trudnych obowiązków związanych z wynajmem. Jak wiesz, nieruchomości, choć mogą generować atrakcyjne dochody, wymagają też dużego zaangażowania, zarówno w zakresie czasu, jak i wysiłku. Szczególnie jeżeli nie robisz tego zawodowo, czyli nie masz do tego ustawionych odpowiednich procesów, systemów i ludzi. Nie ma tu drogi na skróty. 

Michał: Tak, coś o tym wiem. Do dziś pamiętam telefony od najemców w środku mojego dnia pracy, że „pralka się zepsuła” lub jazdę przez pół Warszawy, aby pokazać komuś (kto ostatecznie się nie pojawił) wolny pokój na wynajem. To zdecydowanie nie jest dochód pasywny. Możesz proszę w kilku zdaniach opisać moim czytelnikom na czym polega zarządzanie najmem?

Łukasz: Zarządzanie najmem, jak nazwa wskazuje, polega na kompleksowej obsłudze mieszkań na wynajem. Naszym głównym zadaniem jest znalezienie odpowiednich najemców, dbanie o bieżące utrzymanie nieruchomości, pilnowanie terminowych płatności i rozwiązywanie ewentualnych problemów, które mogą wyniknąć podczas najmu. To, jednak, jest tylko wierzchołek góry lodowej. W praktyce to wykonywanie niezliczonych, często niespodziewanych zadań. Ponieważ wynajem to przede wszystkim ludzie, a ludzie są źródłem niekończących się, różnorodnych scenariuszy. Każdy dzień przynosi coś nowego, nieprzewidywalnego. Właśnie ten aspekt zaskoczenia jest elementem, który najbardziej lubię w mojej pracy. 

Michał. A którego ja nie cierpię jako, ktoś kto zajmował się tym w swoich mieszkaniach „po godzinach”. Wspominałeś, że obsługujecie ponad 1000 najemców, odciążając z tego obowiązku właścicieli mieszkań. Zastanawiam się jak trudna to jest praca. Czy możesz powiedzieć ile czasu zajmuje właścicielowi lub firmie zarządzającej obsługa jednego mieszkania na wynajem?

Łukasz: Czas, jaki właściciel musi poświęcić na obsługę mieszkania na wynajem zależy od wielu czynników i może być bardzo różny. Z jednej strony możemy mieć do czynienia z mieszkaniami, które przez miesiące generują stały dochód każdego miesiąca, nie wymagając od nas praktycznie żadnego zaangażowania. Z drugiej strony, możemy napotkać sytuacje, w których problemy z najemcą będą tak duże, że wpłyną na jakość naszego życia – a to jest coś, czego nie da się przeliczyć na konkretny czas. Może to być na przykład konieczność prowadzenia trudnych rozmów z sąsiadami, organizowania remontów po wyprowadzce czy też uczestnictwo w rozprawach sądowych. W firmie zarządzającej najmem, mamy do czynienia z dużą próbką różnych nieruchomości i najemców, co pozwala nam uśrednić to ryzyko. Kluczem do minimalizacji problemów jest przede wszystkim odpowiednie przygotowanie. Chodzi tu o przewidzenie na etapie remontu potencjalnych ryzyk, dokładną weryfikację potencjalnych najemców, a także odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości i najmu. Ryzyko problemów nigdy nie wynosi zero, jednak im więcej pracy u podstaw wykonamy tym bardziej jesteśmy je w stanie zminimalizować.

Michał. Coś w tym jest. Pamiętam, że jedno z moich mieszkań udało mi się wynająć na kilka lat i rzeczywiście przez te kilka lat nic nie musiałem robić. W drugim, wynajętym na pokoje, przez pierwsze kilka miesięcy byłem praktycznie co kilka dni. Możesz proszę podsumować co w ramach wynajmu robicie Wy, a co zostaje po stronie właściciela?   

Łukasz: Jasne. Ogólnie staramy się zapewniać właścicielom mieszkań oszczędność czasu i komfort psychiczny. Dzięki naszym usługom właściciel nie musi martwić się o znalezienie najemców, ich obsługę, ewentualne problemy czy naprawy. To wszystko jest po naszej stronie. Dodatkowo oferujemy również usługi księgowe, prawne i doradztwo inwestycyjne. Wszystko sprowadza się do tego, żeby zyski z najmu faktycznie były dla Właściciela pasywne. Z drugiej strony ,właściciel nadal ma pełną kontrolę nad swoją nieruchomością i zawsze ma ostatnie słowo w kluczowych decyzjach. Na przykład, rozpoczynając współpracę ustalamy z właścicielem od jakiej kwoty chce akceptować dodatkowe koszty np. napraw, a do jakiej po prostu je wykonujemy, bez angażowania go. Oprócz tego właściciel musi nam podać konto, na które przelewamy czynsz. Generalnie do tego sprowadza się rola właściciela – pracą zajmujemy się my. 

Michał. Brzmi pięknie, ale to jest blog o pieniądzach i większość moich czytelników wie, że „Nie ma darmowych obiadów”. W jaki sposób pobieracie opłaty za swoje usługi? Ile to kosztuje? Oraz największa obawa – Czy właściciel płaci nawet jak nie ma najemców?

Łukasz: W naszej firmie, opłaty pobierane są wyłącznie od skutecznie pobieranego czynszu od najemcy. Oznacza to, że właściciel nie płaci nam żadnej opłaty, jeżeli nie ma najemców. My pobieramy ustalony z właścicielem procent od czynszu najmu. Standardowa stawka, w zależności od rodzaju mieszkania, na rynku wynosi od 12 do 15% przychodu miesięcznego jaki wygenerujemy dla właściciela z tytułu najmu jego nieruchomości. Ten model współpracy sprawia, że gramy do jednej bramki – zarabiamy tylko wtedy, gdy właściciel zarabia. Im większy czynsz uda nam się wynegocjować z najemcą, tym więcej zarabiamy zarówno my, jak i właściciel. Takie podejście nie tylko sprzyja budowaniu długotrwałych relacji z naszymi klientami, ale także skutecznie pomaga nam unikać pustostanów. Wiemy, że nasze wynagrodzenie jest zależne od efektywności wynajmu, a więc dołożymy wszelkich starań, aby mieszkanie było wynajęte na jak najkorzystniejszych warunkach. To jest model, który już od lat sprawdza się w praktyce, czego najlepszym dowodem jest zadowolenie naszych klientów – w tym mam nadzieje również Twoje.

Michał. Gdybym nie był zadowolony, na pewno nie przeprowadzałbym z Tobą rozmowy na moim blogu i nie polecał Twoich usług moim znajomym i czytelnikom. Wróćmy jednak do pieniędzy. Każdy inwestor chce zarobić na swoim mieszkaniu jak najwięcej. Tak jak wspomniałeś, usługa zarządzania najmem długoterminowym na rynku kosztuje od 12 do 15% wartości czynszu. To zmniejsza zysk właściciela, w zamian za wygodę i wolny czas. Przyznam, że ja, o dziwo, oddając Wam moje mieszkania nie odczułem tego aż tak bardzo. Zapytam więc wprost. Czy to ja byłem tak nie ogarnięty, że nie potrafiłem wynająć swoich mieszkań za optymalną cenę, czy po prostu, co do zasady profesjonalnym firmom zarządzającym najmem, udaje się uzyskiwać wyższe stawki i zmniejszyć pustostan? 

Łukasz: Znalezienie bezpiecznego najemcy, który zapłaci nam optymalną stawkę za najem nie jest taką prostą sprawą. Zdecydowanie łatwiej jest to zrobić firmie, która zna rynek i robi to profesjonalnie. Moja firma często wynajmuje mieszkania lub pokoje studentom z zagranicy. Dzięki naszej dużej skali działania, możemy docierać do firm z dużym zapotrzebowaniem na mieszkania na wynajem oraz samorządów uczelni, które często poszukują mieszkań dla studentów z zagranicy. Takie osoby często są skłonne zapłacić więcej za zaufanie do sprawdzonego podmiotu i pewność, że wynajem zostanie przeprowadzony profesjonalnie i bezproblemowo. Właśnie dlatego prowadzimy także agencję najmu dla osób z zagranicy (tak zwanych expatów), która jest doskonałym uzupełnieniem naszej działalności w zakresie zarządzania najmem. Można powiedzieć, że dzięki temu jesteśmy w stanie wynajmować mieszkania za stawki o 10-15% wyższe niż średnie na rynku.

Michał. Co w dużym stopniu, z punktu widzenia właściciela pokrywa Wasze koszty. Jakie rentowności uzyskują teraz właściciele mieszkań?

Łukasz: Rentowność mieszkań jest bardzo zróżnicowana i zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard mieszkania, strategia najmu itp. Średnia rentowność naszych klientów wynosi 5-6% ( w przypadku wynajmowanych całych mieszkań), do 8-10% w wypadku mieszkań dzielonych na pokoje i kawalerki. 

Michał: Mogę potwierdzić. Tak, mniej więcej kształtują się rentowności moich mieszkań. To teraz pytanie o podatki. Od 2023 roku wynajmujący mieszkania muszą rozliczać się ryczałtem. Czy pomagacie im się rozliczyć lub zmniejszyć ryczałt od najmu? 

Łukasz: To był trudny moment. Na początku roku skupiliśmy się na optymalizacji podatkowej naszych klientów, między innymi poprzez wymianę umów. Później przyszło nowe zadanie – certyfikaty energetyczne. Dzięki rządzącym nie ma ani chwili na nudę:) 

Michał: Tak nie ma. Na szczęście „Polak potrafi” i dzięki odpowiednim zapisom w umowie ryczałt płacę tylko od faktycznego czynszu najmu, a nie na przykład od opłat za media. Certyfikaty energetyczne też dla mnie załatwiliście. Przejdźmy teraz do kwestii bezpieczeństwa. Każdy słyszał, że polskie prawo chroni niepłacących najemców, a nie właścicieli. Jak sobie z tym radzicie?

Łukasz: Dziękuję za to ważne pytanie. Rzeczywiście, działamy w skomplikowanym otoczeniu prawnym. Gdyby zapisy umów były łatwo egzekwowane, nasza praca mogłaby być prostsza. Ale jednocześnie, to właśnie takie trudności sprawiają, że nasza rola jest tak ważna. Oczywiście ryzyko sytuacji o które pytasz można ograniczyć rzetelnie dobierając najemców i spisując odpowiednią umowę. Nie można go jednak w 100% wykluczyć. Poprzez aktywność w mediach społecznościowych i działalność publicystyczną, staramy się ujawniać absurdalne aspekty obecnego systemu prawnego. Mamy nadzieję, że nasze działania spowodują zainteresowanie sprawą przez osoby decyzyjne i doprowadzą do koniecznych zmian, które uregulują niejasności i problemy wynikające z wadliwej ustawy o ochronie praw lokatorów.

Michał: Wiele ciekawych informacji. Myślę, że powoli powinniśmy przybijać do brzegu. Jeszcze tylko kilka praktycznych pytań, gdyby ktoś z moich czytelników zainteresował się tematem. Jakie mieszkania do zarządzania przyjmujecie?

Łukasz: Przyjmujemy do zarządzania głównie nieruchomości mieszkalne, gotowe do zamieszkania, które znajdują się w obrębie dużych miast wojewódzkich. Jesteśmy przekonani, że w każdym mieszkaniu drzemie potencjał, który należy odpowiednio wydobyć i wykorzystać.

Michał: Kiedy najlepiej przekazać mieszkanie w zarządzanie? Jest jakiś okres w roku? Czy można przekazać Wam już wynajęte mieszkanie?

Łukasz: „Nie ma złego czasu na dobre decyzje” :). Każdy moment jest dobry. Tak, przyjmujemy w obsługę już wynajęte mieszkania.

Michał: We wstępie do tego artykułu poinformowałem czytelników, że nie jest to wywiad sponsorowany. Polecam współpracę z Twoją firmą, ponieważ sam jestem zadowolony jako klient. Macie jednak w firmie program poleceń i ustaliliśmy, że bonus za polecenie trafi właśnie do moich czytelników, którzy będą chcieli skorzystać z Waszych usług. Powiedz proszę jak to działa? 

Łukasz: Na specjalną ofertę dla czytelników bloga przygotowaliśmy bonus w wysokości 500 złotych na nasze usługi związane z zarządzaniem najmem. Aby skorzystać z oferty, przy kontakcie z nami wystarczy podać hasło „Finansowa Podróż”. Bonus jest ważny do końca roku 2023.

Michał: Jak się z Wami skontaktować?

Łukasz: Aby skontaktować się ze mną lub dowiedzieć się więcej o naszych usługach, zapraszam na naszą stronę internetową Develocus.pl. lub na maila [email protected]. Można nas również znaleźć na kanałach w mediach społecznościowych, gdzie regularnie publikujemy informacje na temat najnowszych trendów na rynku nieruchomości, porady dla właścicieli i najemców, a także informacje o naszej bieżącej działalności.

Michał: Dzięki Łukasz. Miło było Cię gościć na moim blogu. Mam nadzieje, że mogę na Ciebie liczyć gdyby moi czytelnicy zostawili jakieś pytania w komentarzach?

Łukasz: Pewnie. Postaramy się na wszystkie odpowiedzieć

Podsumowanie 

Mam nadzieje, że taka forma przekazywania wiedzy przypadła Ci do gustu i wiesz już na czym polega zarządzanie najmem. Jeżeli masz jedno lub dwa mieszkania na wynajem i ich obsługa nie stanowi dla Ciebie dużego problemu, pewnie nie jest to usługa dla Ciebie. Jeżeli natomiast (tak jak w moim przypadku), obsługa najmu nie jest Twoim ulubionym zajęciem – rozważ zarządzanie najmem.

Dla mnie usługa zarządzanie najmem przypominam trochę aktywnie zarządzany fundusz inwestycyjny. Z tym, że fundusz pobiera w kosztach mniej więcej jedną trzecią Twojego potencjalnego zysku, żebyś nie musiał założyć konta maklerskiego i samodzielnie składać zlecenia na zakup ETF-a. Dodatkowo, większość funduszy osiąga niższe wyniki niż szeroki rynek akcji. W zarządzaniu najmem, za kilkanaście procent Twojego przychodu, zarządzający odciąża Cię od szukania i weryfikowania najemców, napraw i wszystkich problemów związanych z najmem (w tym trudni najemcy, sprawy sądowe, zalania itp). Różnica jest jeszcze taka, że fundusz inwestycyjny pobiera opłatę za zarządzanie nawet jak Ty tracisz, a firmy zarządzające najmem zarabiają tylko wtedy gdy Ty zarabiasz. Według mnie to dużo zdrowszy model i dziwi mnie, że większość polskich inwestorów –  inwestuje poprzez fundusze, a większość polskich wynajmujących – samodzielnie obsługuje wynajem mieszkań. Sam też dokładnie tak zaczynałem, ale po latach zdobywania wiedzy i doświadczenia, stwierdziłem, że to jest kompletnie bez sensu. Comiesięczny zakup ETF-a zajmuje mi kilka minut, a dzięki zarządzaniu najmem oszczędzam miesięcznie wiele godzin.

A co Ty o tym myślisz?

Jeżeli chciałbyś abym przeprowadzał więcej rozmów z osobami, które zawodowo zajmują się tematami związanymi z oszczędzaniem lub inwestowaniem, koniecznie daj znać w komentarzach. Zrób to również jeżeli masz jakieś pytanie do mnie lub do Łukasza. Jeżeli nie chcesz przegapić podobnych artykułów, zapisz się do newslettera.

Powiązane artykuły:

Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości

Mój portfel inwestycyjny

Czy masz szansę osiągnąć wolność finansową